意大利租房判例：热水器老化损坏应由房东更换，租客获10%租金减免

热水供应长期时断时续，热水器因老化无法通过普通维修解决。罗马法院认定，更换设备属于房东责任，并判定在故障影响正常居住期间，租客可获得10%的租金减免。在意大利租房，如果房屋热水器因老化出现严重故障，且问题并非租客使用不当造成，更换费用原则上应由房东承担。若故障持续存在并明显影响租客对住房的正常使用，租客还可能要求相应降低租金。这一原则近日再次出现在罗马法院的一起判决中。根据罗马法院2026年9月10日第12742号判决，一名租客因燃气热水器长期无法正常工作将房东告上法庭。法院最终认定，设备问题与租客过失无关，房东应负责更换热水器；同时，由于热水供应持续受到影响，法院判决在能够证明故障存在的期间，租金减少10%。热水器时好时坏，普通维修无法解决案件中的房屋配有燃气热水器，但长期存在故障，无法持续稳定供应热水。租客表示，热水只能间歇性供应，且热水器相关维护资料缺失。租客称，入住后并未收到热水器的设备维护手册（libretto dell'impianto），这类文件通常用于记录设备的定期维护情况。后来，租客找来专业公司检查。技术人员发现设备存在异常，但由于缺少必要文件，最终未进行维修。随着调查深入，技术情况显示该热水器已存在明显老化（vetustà）问题，简单的日常维修已难以有效解决故障。房东认为：可能是租客未做好日常维护房东不同意租客的说法，认为房屋交付时处于良好状态，租客当时也确认房屋符合约定用途。对于热水及供水系统出现的问题，房东认为可能与租客未履行日常维护义务有关，例如未及时清洁过滤器和花洒，这些问题可能影响供水。因此，房东拒绝承担更换设备的责任。双方协商无果后，租客向法院提起诉讼，要求房东更换热水器。法院委托技术鉴定：非租客使用不当造成案件审理过程中，法院委托专业人员进行技术鉴定，这份鉴定成为重要依据。根据鉴定结果，法院认为没有足够依据认定热水器故障由租客过失或不当使用造成。相反，设备本身的老化是导致问题持续存在的重要原因。因此，法院认定热水器的更换责任应由房东承担。租房维修，到底谁负责？意大利《民法典》第1576条规定，租赁期间房东原则上负责进行必要维修，但属于“小型维修”（piccola manutenzione）的项目由租客承担。关键在于故障究竟如何产生：如果属于日常使用中产生的小型维修，费用可能由租客承担；但如果设备因使用年限过长、正常老化或在租赁开始前就已存在问题而无法正常工作，相关维修甚至更换的责任一般属于房东。此前意大利最高法院民事庭也曾作出类似判断。最高法院民事庭第三庭1982年2月9日第772号判决指出，如果租赁房屋内的设备因时间推移和正常损耗需要维修或更换，而非租客使用不当导致，相关费用原则上由房东承担。因此，租客虽有义务合理使用房屋及设备，但这并不意味着设备因自然老化、正常损耗而彻底失去功能后，租客还必须承担更换费用。没有稳定热水，租金能不能少交？本案还有一个对租客非常重要的问题：如果房屋某项重要设施长期无法正常使用，租客是否可以要求降低房租？法院参考了意大利《民法典》第1584条关于维修影响租赁物使用时租金调整的规定。在本案中，法院认为热水并非无关紧要的附加设施。对于住宅而言，稳定供应生活热水属于正常居住的重要组成部分。如果只是短时间小故障，可能仅被视为一般生活不便；但如果热水长期只能间歇供应，就可能对租客正常使用住房造成较为明显的影响。因此，法院综合考虑了热水供应故障的严重程度、持续时间以及对房屋正常居住使用造成的实际影响，最终认定租客确实受到了一定程度的居住使用限制。法院判租金减少10%在本案具体情况下，罗马法院最终判定：对于已有证据证明热水器存在故障、并影响正常使用的期间，租客的租金减少10%。需要特别说明的是，这并不意味着意大利法律规定“热水器坏了就统一减10%房租”。10%是本案法院根据具体故障程度、持续时间及对房屋正常使用造成的影响作出的具体判断。因此，如果其他租赁房屋出现类似问题，最终能减少多少租金，甚至能否获得租金减免，都需根据具体情况判断。租客遇到类似问题，可以注意什么？如果租住的房屋出现热水器、暖气、供水等重要设施故障，建议租客：第一，及时通知房东。最好通过能留下记录的方式，如电子邮件、PEC或其他书面方式，说明故障情况。第二，保留维修记录。如果联系过维修公司，应保存报价单、技术报告、发票以及维修人员对设备状况的书面说明。第三，确认故障原因。如果是设备老化或正常损耗，与租客人为损坏的法律责任并不相同。第四，不要擅自少交房租。即使认为房屋存在严重问题，也不意味着租客可以自行决定少付10%或其他比例的租金。本案的10%减租是法院针对具体情况作出的判决，不能直接套用到所有租赁关系中。第五，必要时寻求法律帮助。如果房东长期拒绝维修，而故障已明显影响正常居住，可以咨询律师或租客权益机构，确认是否有权要求维修、替换设备或调整租金。这起判决说明什么？这起案件再次说明，在意大利租房，房屋设备因正常老化而失去功能，并不当然由租客承担更换费用。如果热水器等重要设备因年久老化出现严重故障，且能排除租客使用不当的原因，房东原则上可能需要承担维修或更换责任。与此同时，如果故障长期存在并明显影响住宅正常使用，租客还可能依法要求相应减少租金。不过，本案的10%并非全国统一的“减租标准”，而是罗马法院根据这一具体案件实际情况作出的判断。